El arriendo en Ecuador tiene un tope legal que muchos inquilinos desconocen. La Ley de Inquilinato fija ese límite a partir del avalúo comercial del inmueble que consta en el Catastro Municipal. Esta norma busca equilibrar la relación entre propietarios e inquilinos en todo proceso de alquiler.
El canon máximo equivale a la doceava parte del 10% del avalúo comercial, sumado a los impuestos municipales. En la práctica, esto implica que el arriendo anual no supera el 10% del valor comercial registrado. Por lo tanto, todo cobro que exceda ese porcentaje incumple lo que marca la ley.
Así se calcula el tope legal para el arriendo en Ecuador
Un ejemplo permite entender mejor el cálculo. Si el avalúo catastral de una propiedad llega a $35.000, el 10% de ese monto equivale a $3.500 al año. Al dividir esa cifra entre los 12 meses, el arriendo mensual máximo llega a unos $291.66 aproximadamente.
Cuando el monto cobrado supera ese límite, el inquilino puede acudir al área de avalúos del municipio de su ciudad y solicitar ahí una Fijación de Canon de Arrendamiento. Además, todo acuerdo que supere un Salario Básico Unificado (SBU) debe constar por escrito y registrarse en una notaría.
¿Qué pasa con las garantías en un contrato de arriendo?
Lo que dispone hoy la Ley de Inquilinato no obliga a pagar depósitos o garantías dentro de un contrato de arriendo en Ecuador. Sin embargo, esta práctica se extendió entre propietarios e inquilinos, y cuando ambas partes la fijan por escrito en el contrato, deben cumplirla. Al no existir una regulación sobre este punto, el monto, el uso y el plazo de devolución dependen del acuerdo entre ambas partes.
El mercado maneja, por lo general, algunos parámetros para estas garantías. El monto equivale, por costumbre, a entre uno y dos meses de arriendo. Ese valor cubre daños al inmueble que superen el desgaste por uso, además de servicios básicos o cuotas de alquiler que falten por pagar al terminar el contrato.
Cuando el inquilino entrega la vivienda en las mismas condiciones en que la recibió y no mantiene deudas por pagar, el propietario debe devolver el total de la garantía. La Asamblea Nacional tramita, además, una reforma para normar estos depósitos, por lo que conviene dejar cada condición por escrito en el contrato de arrendamiento.
Reforma a la Ley de Inquilinato avanza en la Asamblea Nacional
La Comisión de Justicia y Estructura del Estado de la Asamblea Nacional de Ecuador analiza en este momento el proyecto de reforma a la Ley de Inquilinato. El objetivo apunta a actualizar la normativa que regula los contratos de arriendo en Ecuador y adaptarla a las dinámicas del mercado inmobiliario.
Uno de los puntos del debate plantea mecanismos para resolver con más rapidez los conflictos entre propietarios e inquilinos. Estos surgen, por ejemplo, por incumplimientos de contrato, pagos pendientes o diferencias sobre el uso de la vivienda. Asimismo, la reforma busca precisar las obligaciones de cada parte y, de igual manera, analizar nuevas modalidades de ocupación habitacional.
Derechos y responsabilidades bajo la norma que rige hoy
La Ley de Inquilinato que rige hoy establece que los contratos de alquiler deben respetar lo que dicta la norma y reconoce derechos y responsabilidades tanto para arrendadores como para arrendatarios. Por su parte, especialistas plantean que cualquier cambio a la ley debe buscar equilibrio entre quienes ofrecen viviendas en alquiler y quienes necesitan acceder a ellas.
Respecto a las garantías, la norma mantiene que entregarlas no representa una obligación para el inquilino, aunque la costumbre las integró al contrato en la mayoría de los casos. En determinados casos, el propietario puede usar el valor de la garantía para cubrir gastos del inmueble alquilado, siempre que justifique las reparaciones antes de descontarlas de ese monto.
La propuesta continuará su análisis en la Asamblea Nacional, donde los asambleístas definirán los cambios que podrían aplicarse a los procesos de arriendo en Ecuador en los próximos meses.
