La Asamblea Nacional del Ecuador prevé aprobar este martes 24 de marzo de 2026 reformas a la ley de suelo que permiten declarar proyectos de vivienda como estratégicos, en Quito, para agilizar su ejecución y reducir el déficit habitacional.
El pleno legislativo tiene previsto debatir un proyecto que introduce 40 cambios a la Ley de ordenamiento territorial, uso y gestión del suelo, con el objetivo de fortalecer la planificación y facilitar la ejecución de proyectos habitacionales. La propuesta establece que los proyectos de vivienda podrán ser considerados de carácter estratégico a nivel nacional.
La normativa determina que el ente rector de hábitat y vivienda será responsable de declarar estos proyectos como estratégicos. Además, se señala que el presidente de la República tendrá la competencia de emitir dicha declaratoria, con base en un informe técnico del ministerio correspondiente. También se incorpora una disposición que define que cualquier proyecto podrá alcanzar esta categoría si cumple requisitos que se establecerán en un reglamento. Este documento será emitido por el Ministerio de Infraestructura y Transporte.
Proyectos estratégicos y control territorial
La reforma dispone que los proyectos con impacto económico y generación de empleo se sujetarán a un régimen de habilitación específico. Sin embargo, se aclara que esta condición no modifica el objeto principal de la ley vigente. Los gobiernos autónomos descentralizados municipales y metropolitanos deberán garantizar estas declaratorias mediante la figura de Declaración Responsable, que funcionará como título habilitante para iniciar obras. Esto se aplicará sin perjuicio del control posterior que establece la normativa.
El vicepresidente de la Comisión de Gobiernos Autónomos, Cristian Benavides, explicó: "Se otorga más fuerza para exigir a los alcaldes el cumplimiento de la planificación territorial". Según indicó, esto permitirá sancionar incumplimientos relacionados con el uso del suelo. Benavides también señaló: "Nadie está hablando de vivienda lucrativa, para personas o grupos de élites", al referirse al enfoque social de los proyectos. Añadió que la planificación territorial deberá respetarse en todos los casos.
Límites y planificación urbana
El proyecto establece que los planes parciales de vivienda deberán ajustarse a la planificación vigente. Esto implica que no se podrá construir en zonas de riesgo ni en áreas productivas que afecten la soberanía alimentaria. Además, se precisa que no se permitirá desarrollar proyectos en suelo rural sin cumplir los criterios definidos por los municipios. Estos determinan las zonas de expansión urbana y las áreas protegidas.
En paralelo, el pleno fue convocado para el miércoles 25 de marzo de 2026 para tratar un proyecto urgente enviado por el Ejecutivo. Este plantea incentivos tributarios para fomentar la construcción de vivienda de interés social. La iniciativa contempla beneficios para quienes donen este tipo de viviendas, con el objetivo de reducir el déficit habitacional en el país.
Derechos urbanísticos y plazos
Las reformas incluyen un artículo para proteger los derechos urbanísticos adquiridos. El Consejo Técnico de Uso y Gestión del Suelo definirá los criterios para determinar cuándo un proyecto está consolidado. No obstante, estos derechos podrán ser revisados si los proyectos se ubican en áreas protegidas, zonas de riesgo no mitigable o infraestructura estratégica. En esos casos, la autoridad podrá modificar o anular permisos mediante resolución motivada.
Además, no se reconocerán derechos si se comprueba que los permisos se obtuvieron con fines especulativos o sin intención real de ejecutar el proyecto. La normativa también fija que los municipios deberán resolver solicitudes de licencias en un plazo máximo de 30 días hábiles. La autoridad podrá realizar observaciones una sola vez dentro de los primeros diez días.
Si no existe respuesta dentro del plazo, la Superintendencia de Ordenamiento Territorial emitirá un documento habilitante para continuar con la construcción, siempre que se cumplan las condiciones legales.
